Informe OBS: Mercado inmobiliario, muy lejos de la estabilidad
La rigidez estructural del mercado inmobiliario español es responsable del déficit de vivienda
- El déficit de vivienda es de 740.000 unidades y no se podrá corregir antes de ocho años a un ritmo de promoción superior a las 230.000 viviendas anuales.
- El precio medio de ha alcanzado los 2.429 €/m², un 36,5% por encima de los niveles máximos de 2007. San Sebastián es la capital más cara y Zamora la más barata.
- Las familias destinan de media un 44% de su renta al pago de la hipoteca, una tasa muy superior al umbral del 35%.
- El Real Decreto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 es un parche minúsculo para una herida gigante que nos pone a la cola de la UE.
- Se espera una ligera contracción de las ventas del 1,6% este año y un cierto estancamiento del 1,1% en 2027.
- Los alquileres siguen y seguirán subiendo a tasas cercanas al 10% anual.
- La inversión inmobiliaria en España ha aumentado un 93% en el primer trimestre de 2026 y sitúa por primera vez al país como el más atractivo de Europa. La construcción se estanca porque no resulta rentable.
Julio 2026. OBS Business School, institución perteneciente a la red de educación superior Planeta Formación Universidades, publica el Informe Mercado Inmobiliario 2026 dirigido por Carlos Balado, investigador de la escuela.
Desde 2021 se han creado en España 1.207 millones de hogares, mientras que tan solo se han terminado 474.000 viviendas. Esto representa un déficit de 740.000 viviendas que se extiende a todas las provincias del territorio español, especialmente Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia; las únicas excepciones son Guipúzcoa, Cáceres y Soria. Pero, además, “no se construye donde más se necesita”, afirma el profesor Balado.
“La oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere, y mientras ese desajuste persista, la presión sobre los precios seguirá concentrándose en los mismos mercados, dificultando aún más el acceso a la vivienda en un bucle que no cesa.”
El déficit se corregirá como pronto dentro de ocho años, indica el informe, pero para ello será necesario un ritmo de promoción superior a las 230.000 viviendas anuales a partir de ahora, un 128% superior al registrado en 2024, que fue el máximo de la última década. La dificultad para acabar con el problema es la rigidez estructural que caracteriza al mercado español, y que todo indica va a continuar en los próximos años: hay escasez de suelo finalista, problemas para financiar procesos de urbanización porque la inversión en construcción se ha estancado, falta mano de obra especializada, los costes para construir son cada vez más elevados (casi un 50% mayores que en 2006), existen unas exigencias normativas muy rígidas, sobre todo en cuestiones de sostenibilidad, los plazos administrativos son demasiado extensos y se ha politizado la vivienda.
El 23 de abril el BOE recogía el Real Decreto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que contempla un presupuesto total de 7.000 millones de euros, “un parche minúsculo para una herida gigante”, según lo describe el informe; de hecho, nos pone de nuevo a la cola de la Unión Europea. Pero el reto principal es aplicar las medidas de forma coordinada con las comunidades autónomas y el sector privado. El profesor Balado opina:
“Los reguladores han bloqueado el mercado al impedir una distribución libre y eficiente de los recursos, y las políticas de estímulo a la demanda -avales públicos, bonificaciones fiscales a la compra-, sin aumento de oferta, solo añadirán más presión sobre los precios. Como consecuencia, el alquiler se deteriora, pero la compra tampoco es accesible.”
Los precios se disparan
El precio del metro cuadrado en España se sitúa en 2.429 € de media, un 36,5% por encima de los niveles máximos de 2007. A la cabeza se encuentra la Comunidad de Madrid (4.407 €/m²), seguida de Baleares (4.173 €/m²), País Vasco (3.474 €/m²) y Cataluña (2.852 €/m²). San Sebastián es la capital más cara con un precio de 6.154 €/m² y Zamora la más barata con 1.372 euros/m2.
Todas las capitales han experimentado un encarecimiento de la vivienda. En León es donde más ha subido (un 22,7% en el último año) y le siguen Ciudad Real (21,1%), Santa Cruz de Tenerife (18,9%) y Murcia (18,3%). Detrás se encuentran Valencia (14,4%), Málaga (12,1%), Madrid (12%), Palma (10,4%), Sevilla y Bilbao (9,1% en ambos casos), Alicante (8,3%), Barcelona (7,7%) y San Sebastián (7,1%). El menor aumento se ha producido en Lugo (2,9%), Melilla (3%), Cádiz (4,5%) y Girona (6,4%).
En esta situación, un hogar medio necesita destinar el 44% de su renta disponible para pagar el primer año de hipoteca de la vivienda, una tasa muy superior al umbral del 35% que habitualmente se considera razonable. En Baleares el esfuerzo salarial alcanza el 56,8% y la situación se agrava aún más en algunos destinos turísticos como Benidorm, Marbella o Torrevieja, donde el esfuerzo necesario puede superar el 80% de la renta disponible. Los menores importes medios los pagan los extremeños (un 24,7% del salario), murcianos (25,6%) y riojanos (23,6%).
El incremento de los precios ha hecho que la inversión inmobiliaria en España haya aumentado un 93% en el primer trimestre de 2026 con respecto a 2025 hasta los 6.300 millones de euros. La estabilidad financiera, una mayor liquidez y nuevas necesidades sociales y tecnológicas han creado un entorno favorable que ha llevado a España a convertirse en el país el más atractivo de Europa para la inversión inmobiliaria.
¿Por qué no se construye más?
Pese a este éxito de la inversión inmobiliaria, la construcción se encuentra estancada en niveles históricamente bajos (apenas 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes frente a las casi 20 del pico previo a la crisis). Y el motivo es que su rentabilidad es comparativamente muy baja.
El urbanismo español está basado en un modelo hiperregulado donde producir suelo apto para edificar puede requerir hasta 20 años y, en ese lapso, cualquier previsión presupuestaria para promover viviendas queda obsoleta. El suelo urbanizable en España supone solo el 2,1% del territorio, un recurso artificialmente limitado, lo que aumenta la inseguridad jurídica. La intensificación de la intervención pública en la formación de precios y un agravamiento de las restricciones a la oferta de suelo con efectos claramente contractivos sobre la actividad urbanizadora y el conjunto del mercado inmobiliario. Carlos Balado asegura:
“Se trata de una regulación que, bajo el pretexto de proteger a quien más lo necesita, acaba por expulsar la oferta. Mientras el Estado siga delegando todo en el mercado sin acompañarlo de oferta pública suficiente, el problema persistirá.”
El informe de OBS afirma que se requiere una reforma profunda de los procedimientos urbanísticos, una revisión integral de los planes de ordenación urbana y un mayor impulso público a la generación de suelo disponible. “Hay que liberalizar y agilizar suelo con menos burocracia e impulsar VPO de forma masiva y sostenida durante 20 años, no con planes puntuales”, añade Balado.
El alquiler seguirá subiendo
El control de los precios del alquiler mediante la declaración de zonas tensionadas ha tenido un balance negativo. Por el mismo precio se están arrendando pisos más pequeños; pero además se ha desplomado la oferta. El profesor Balado cree que “los controles del alquiler son una medida con enorme rentabilidad política a corto plazo, pero que en la práctica se traduce en menos oferta y peores opciones, y perjudica especialmente a quienes intentan acceder al mercado por primera vez”.
Este año hay 14.000 viviendas menos disponibles para alquilar. Cada una cuenta con 141 interesados de media en un plazo de diez días, frente a los 112 registrados en 2025 (el punto de equilibrio de un mercado saludable y estable se sitúa en torno a los 15 contactos por vivienda). Pero, además, los precios no paran de aumentar (cerca de un 10% anual) excediendo muchas veces la capacidad de pago de los hogares, lo que está llevando a muchas familias a compartir piso, reducir superficie, alejarse del centro o dedicar una proporción de su renta cada vez mayor a este concepto. El 50% de las familias que actualmente se encuentran en régimen de alquiler tendrían que esperar más de 30 años para acceder a la compra de vivienda a través de su ahorro. “Lo que frenaría los precios de verdad es un aumento sustancial de la oferta, y eso no se está produciendo”, afirma el informe.
Los jóvenes y las hipotecas
El número de hipotecas alcanza el 75% de las compraventas, sobre todo a interés fijo (67% de los nuevos créditos hipotecarios). Sin embargo, los bancos no las están concediendo a aquellas personas que disponen de mejores sueldos, lo que supondría menos riesgo para la entidad, sino a los que tienen liquidez para pagar una entrada importante, aunque sus sueldos no sean tan competitivos. Ello deja fuera del mercado a muchos jóvenes bien situados laboralmente pero que no cuentan con ahorros para dar la entrada. De ahí el incremento que se ha producido en las donaciones, un 13% en el último año, el máximo desde que hay registros. “Las donaciones y transmisiones por herencia muestran signos de convertirse en canales clave de acceso para las generaciones más jóvenes”, según el informe.
Previsiones
Un mercado laboral fuerte, flujos migratorios positivos, tipos de interés en niveles relativamente bajos y un sector financiero proactivo en la concesión de crédito hacen que, de momento, este año la situación no difiera de finales de 2025. Sin embargo, hay factores que apuntan a una moderación de las ventas en los próximos trimestres: los precios han alcanzado niveles relativamente elevados en las principales zonas de demanda y la oferta escasea en algunas áreas de interés; todo ello en un contexto de moderación del crecimiento económico. En 2026 se espera una ligera contracción de las ventas del 1,6% y un cierto estancamiento del 1,1% en 2027.
