Informe OBS: Mercado Inmobiliario en España 2025
Propuestas para dinamizar el acceso a la vivienda en España
- Cambiar la Ley del Suelo para que los tiempos de desarrollo de la vivienda no sea de 20 años.
- Aliviar la carga burocrática que afecta la producción de vivienda.
- Recuperar los convenios con entidades financieras para, mediante avales públicos, permitir incrementar la financiación hipotecaria de los jóvenes y las familias que no disponen del ahorro suficiente.
- Unificar los trámites de las fases de planeamiento, gestión y ejecución de los proyectos para reducir los plazos de 10 a 4 años.
- Cumplir con los plazos legales y emitir los informes oportunamente. En caso de no hacerlo, considerarlos aprobados por silencio positivo.
- Tramitar de forma simultánea el Plan de Sectorización que convierte el suelo en urbanizable y el Plan Parcial que define sus usos.
- Modificar la fiscalidad de la vivienda para hacerla más eficiente, suprimiendo redundancias y evitando su impacto inflacionista en el precio final.
- Implementar un ajuste por inflación en la tributación de las ganancias patrimoniales en España para mejorar la equidad del sistema fiscal ya que gravaría únicamente las ganancias reales obtenidas por los contribuyentes.
Agosto 2025. OBS Business School, institución perteneciente a la red de educación Planeta Formación y Universidades, publica el informe Mercado inmobiliario en España 2025, dirigido por el profesor Carlos Balado. El informe analiza la evolución del mercado inmobiliario por comunidades y provincias durante el primer trimestre del año. De cara a 2030, se prevé una población de 52 millones de habitantes, lo que requerirá entre 1,6 y 2,3 millones de nuevas viviendas en los próximos cinco años. En este contexto, la Administración actúa más como un generador de riesgos que como un regulador eficaz.
Situación actual
El primer trimestre de 2025 ha marcado un nuevo récord en el mercado inmobiliario español, con más de 181.000 compraventas, el nivel más alto desde 2007. Este crecimiento, impulsado por la demanda de vivienda nueva y usada, podría llevar el total anual a superar las 732.000 operaciones, según las previsiones.
Los precios también han alcanzado máximos históricos, con una media de 2.226 €/m², un 8,1 % más que el año anterior. Madrid, Baleares y el País Vasco lideran el ranking de las comunidades más caras, mientras que ciudades como San Sebastián, Madrid y Barcelona encabezan el listado nacional.
Pese al auge en ventas, solo el 65,5 % de las operaciones se financian con hipotecas, aunque la contratación a tipo fijo sigue al alza, especialmente en Galicia, Asturias y Cataluña.
Sin embargo, la accesibilidad sigue siendo un reto: en 19 capitales la compra de vivienda supera el 35 % del esfuerzo económico recomendado. Málaga encabeza la lista con un preocupante 59 %, seguida por Cádiz, San Sebastián, Madrid y Barcelona. Solo Zaragoza se mantiene dentro de los niveles razonables.
¿Falta suelo urbanizable?
Aunque en las grandes ciudades de España escasea el suelo disponible, el país cuenta con alrededor de 255 millones de metros cuadrados edificables que podrían permitir la construcción de al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años. Esta cifra refleja un gran potencial para responder a la demanda habitacional, pero su aprovechamiento no está exento de retos.
Uno de los principales obstáculos es el aumento del precio del suelo, que en el segundo trimestre del año subió un 7,9 % de media, alcanzando uno de los niveles más altos en la última década. En provincias como Teruel, Soria o Burgos, el precio por metro cuadrado se ha más que duplicado en solo un año. Sin embargo, en regiones como Guipúzcoa y León, el precio ha caído considerablemente, con descensos del 49 % y 38 % respectivamente, tendencia que también se ha observado en ciudades como Pamplona y Badajoz.
Por otro lado, la inseguridad jurídica y la excesiva burocracia complican aún más el desarrollo de estos proyectos, que ya suelen demorarse entre 10 y 15 años, pudiendo extenderse hasta los 20. Los plazos para la concesión de licencias pueden llegar a durar hasta dos años, y el promotor debe enfrentarse a tres niveles administrativos: municipal, autonómico y estatal.
"La clave está en simplificar la gestión urbanística con un proceso común entre administraciones. Solo así se evitarán los bloqueos que hoy retrasan innecesariamente el desarrollo de vivienda —opina el profesor Balado.”
Fiscalidad penalizadora
Los impuestos en España pueden encarecer hasta un 45 % el precio final de una vivienda. Además, esta carga impositiva, compleja y de gran impacto para todos los agentes involucrados —constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios—, hace que los recientes anuncios de los partidos políticos resulten insuficientes y dispersos. La elevada fiscalidad, junto con una regulación excesiva y una escasa asignación de recursos públicos al sector, están agravando la situación actual del mercado inmobiliario.
Desde la compra del suelo por parte del promotor hasta la adquisición final por el comprador, se pueden llegar a pagar hasta 16 tipos diferentes de impuestos, en ocasiones de forma reiterada, según la operativa realizada. Esto se debe a que la vivienda es una fuente importante de financiación para la administración pública. Este año, el Estado prevé recaudar 52.000 millones de euros en impuestos relacionados con el sector inmobiliario, lo que representa aproximadamente un 3,5 % del PIB. En contraste, el gasto público en políticas de vivienda apenas alcanza el 0,5 % del PIB, evidenciando la escasa prioridad que estas políticas tienen dentro del presupuesto público.
En comparación con otros países, España aplica el tercer tipo máximo más alto en Europa en el impuesto sobre transacciones, con un 11 %, solo superado por Bélgica (12,5 %) y Reino Unido (12 %). También se encuentra entre los países con mayor tributación sobre plusvalías, similar a Suecia y solo por detrás de economías como Dinamarca (42 %), Noruega (37,8 %) y Países Bajos (36 %). Esta elevada carga fiscal desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más altos para los compradores.
Contenido elaborado por:
Carmen García-Trevijano
Gabinete de Prensa de OBS Business School
